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婚内一方擅自转让共有房产,另一方能否追回?

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发表于 2018-3-27 09:50:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 宇丹律师 于 2018-3-27 11:27 编辑

一见钟情、陷入爱河、难舍难分,有情人终成眷属,美妙爱情如童话故事。当浪漫的爱情渐渐地褪去原来的温度,在重复了N次争吵后,远离的爱情碎成一片片记忆,曾经的爱侣即将成为陌路,对方不过是生命中一抹浮云。
一段美好的姻缘在时间的摧残下消磨殆尽,已经互相无法忍受的两个人在等待,等待没有耐心的人先选择离开“围城”,不知道感情的温度能够持续多久。在同一个屋檐下同一张床上共枕了若干年的人,却背着对方在转移资产,是可忍,孰不可忍?孰是孰非?形形色色的面孔出现在家庭这个小社会中,当感情和法律纠缠在一起的时候,只有在法庭上见分晓!

案例提要

一对夫妻感情破裂面临离婚,因财产分割产生争议,女方提起离婚诉讼。在离婚案审理期间,女方发现男方在她起诉后将夫妻共同房产出售给了男方父母。女方认为男方与其父母是在恶意串通买卖房屋,防止离婚后分割财产,故诉至法院,请求判令男方与其父母签订的《房屋买卖合同》无效;房屋产权恢复登记至男方名下。法院最终判决:男方与其父母签订的《房屋买卖合同》无效,房屋产权恢复登记至男方名下。


案情回放

史丽丽与杨文是从校园恋人一路修成正果的,毕业后顺其自然地结婚生子,公婆为给小孙子申请一所学校的学位另买一处住房。夫妻俩拿出多年积蓄,公婆也主动资助了一些,就在学校附近挑了一套正在修建的预售房买下。杨文操办房子的事,从签订所有手续到办理房产证都是以杨文一个人的名义。史丽丽认为,婚后的购房无论写一个人的名字还是夫妇二人的名字都一样是夫妻共同财产,也就不计较了。
婆媳关系似乎永远是一个不可调和的矛盾。生活琐事让婆媳关系逐渐恶化,进而造成夫妻感情走到了尽头。史丽丽向杨文提出离婚,但杨文不同意离婚。于是,史丽丽以夫妻感情破裂向法院起诉离婚,但被法院驳回。分居半年以后,史丽丽再次向法院起诉要求离婚。在离婚案审理期间,史丽丽发现她和杨文的夫妻共同房产竟于两个月前被杨文卖给了公公婆婆。原来杨文竟背着自己把婚内共同房产偷偷转移了。她认为丈夫和公公婆婆是在恶意串通买卖房屋,防止她离婚后分割财产,损害了她的权益,于是把丈夫和公公婆婆作为共同被告起诉到法院,请求法院确认丈夫和公公婆婆之间的房屋买卖无效。

史丽丽的婆婆在庭上辩称,房子是她和老伴出资购买,产权也应该是他们老两口的。至于产权在儿子杨文名下,是他们夫妇把房子借给儿子杨文,为了小孩能申请到学位上学。现在儿子将房屋产权卖给了他们夫妇,只是以买卖的形式归还本属于他们老两口的财产,并没有侵犯原告的权益,请求法院驳回原告的起诉。杨文对母亲的说法也予以认可。


法院裁判

法院查明,被告杨文在原告史丽丽两次向法院起诉离婚期间,将自己名下的房屋产权出售给父母亲,价款为56万元,但其父母并没有实际支付房款。
法院认为,本案诉争房屋于三被告签订买卖合同之前登记在被告杨文名下,房屋权属以登记为准,故该房屋产权人应该是杨文。因杨文和史丽丽系在婚姻关系存续期间取得的该房产权,所以该产权应为杨文和史丽丽共有。而杨文的父母在原告史丽丽向被告杨文提起离婚诉讼之后,与儿子签订房屋买卖合同,且没有实际支付对价,应属恶意串通,严重损害了原告史丽丽的权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)规定,史丽丽有权主张收回房屋,综上,法院作出判决,杨文和其父母签订的房屋买卖合同无效,该房屋产权恢复登记至被告杨文名下。


颜宇丹律师评析

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第一款:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”结合《物权法》第一百零六条第一款关于善意取得的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”这里的不动产善意取得必须符合支付合理对价并且办理了产权登记转移手续的条件。

本案中,原告史丽丽与被告杨文在婚姻关系存续期间购买了房屋,尽管该房屋产权登记在杨文一人名下,但该房屋应认定为夫妻共有财产。现杨文未经史丽丽同意,擅自将此房屋出售给自己的父母,属无权处分。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”但不是所有无权处分签订的买卖合同的效力都是有效的。如果买卖的标的物是法律禁止流通的,是违反公序良俗的,或者是双方恶意串通,严重损害他人利益所签订的合同,合同的效力是无效的。夫妻共有房屋,一方不能单方处分出售,恶意转移共有房屋的行为理应无效。但是如果第三人是善意有偿的取得,应当保护第三人的利益,不能认定转让行为无效。而本案中的杨文父母明知涉案房屋是杨文夫妻的共同财产,未支付相应对价而取得讼争房屋的产权,有悖于正常的交易习惯。无偿取得的,不适用善意取得制度,该产权转移的行为无效,作为财产共有人的史丽丽有权追回已转让的财产。

笔者颜宇丹律师建议,如果发现对方在夫妻因感情不和分居期间及人民法院判决不准离婚后,有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的,一方可以在向法院起诉请求分割夫妻共同财产的同时,对夫妻共同财产进行财产保全,这样可防止对方继续转移和损害夫妻共同财产。

如果发现对方已经完成恶意隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的不当行为时,受害方应注意搜集相关证据,这样法院在离婚诉讼中对家庭财产进行分割时,可判令对方少分或不分。


【小编:禹露】


丹柱法律团队主要成员简介:

颜宇丹    广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师,全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师,中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士,律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作,担任法官20余年,获个人三等功二次,曾担任民事审判指导小组组长,2015年6月自法院辞职,辞职前为国家一级法官,主审和参审各类案件5000余件,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验,在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长,在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课,受到普遍的欢迎。

曾俊欣   广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院,曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件,擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务,精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则,以对客户负责、认真办案的理念,获得了客户的普遍好评。

李瑶   江西财经大学法律硕士研究生,曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管,擅长公司法律事务,股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。

禹露    武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务,擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件,民间借贷案件,公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员,深受客户的好评和赞誉!

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