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三价合一后,或将引发一轮二手房买卖纠纷

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发表于 2018-3-29 17:21:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
深圳版「三价合一」落地后,全深圳的中介当晚不打烊——“你带上银行卡,哪套业主在,咱们签哪套。”查征信、下定金、网签,各路人士为了赶在新规落闸前避开凭空多出来的税费,使尽浑身解数。

面对这一新政,媒体预测:三价合一,在二手房交易中最直接的变化主要是首付增加或税费增加。 首付增加:如果以国土局计税评估价为标准,即银行贷款按照计税评估价来进行,由于目前还跟不上实际成交价(一般是7成),那么最直接的影响就是首付增加。 税费增加:如果以实际成交价为标准,那么首付没有变化,税费则会增加。
丹柱法律团队负责人颜宇丹律师对此表示:所谓“三价合一”是指成交价、贷款评估价、网签价三价合一。那么此新政对二手房交易有何影响?媒体解读为要么涨首付,要么增税负,我不这么看。在深圳为避税签订阴阳合同按政府核定价过户是普遍现象,如银行和不动产权登记中心联网,也只能统一银行贷款评估价和网签过户价,真实成交价依然无法做到真正统一。按政府核定价过户,一般会比真实交易价少,如果按照政府核定价贷款,价款少了交给银行监管的首付比例也会少,只不过买家需额外向卖家补差价了,而不是说直接涨首付,阴阳合同依然杜绝不了。三价合一后最直接打击的是高评高贷,如果为高贷而高评,网签过户价提高税费就提高,但我想这部分人宁可再多准备资金也不会多交税。
颜宇丹律师预测,“三价合一”新政或许会引发一些二手房买卖纠纷。首先,由于在房地产中介的引导下,部分购房者为赶“三价合一”正式落地实施前网签,二手房速买速卖,在签约时买卖双方可能有一些细节未考虑清楚就签订合同,当合同条款约定不明时签约后会产生一些合同纠纷。第二、“三价合一”新政后如房地产市场出现房价波动,买方卖方都可能出现悔价的情况,则可能会引发二手房买卖合同纠纷。第三、每次房地产新政出台后还会颁布实施细则,过渡阶段由于买卖双方站在各自不同的立场,当新政实施对合同的履行产生影响,双方又无法协商一致的情况下,可能会引发一些诉讼。

(以下为新闻通稿:政策详情+科普解读)
中国人民银行深圳市中心支行发布通知,并附上了三价合一政策操作细则。其中明确规定,以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
简单来说,三价合一就是以后二手房交易中的所有价格都统一(成交价、评估价以及网签价),并且按照这个价格来计税以及申请贷款。
给购房者带来的最直接影响,就是购房成本增加了。要么税费增加,要么首付增加。不过据说国土局已经在逐步上调评估价,使其跟实际成交价接近,因此更多可能会体现在税费增加上。
以下是政策详情+详细解读。
政策详情
以下是政策全文:
关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿
根据中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位,为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。
该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。
该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。
政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。
三价合一政策落地其实早就有迹可循。
就在3月27日晚上,二手房自助交易合同页面新增了一项银行确认的提示:合同被银行锁定后,不能修改转让价款和付款方式。如需修改,请联系银行解锁后进行修改。
这被视为推行“三价合一”的信号。
而早在2017年11月3日,住建部会同人民银行、银监会就联合部署规范购房融资和加强房地产领域反洗钱工作,除了严查首付贷和加强资金审核,其中也明确了以网签备案合同价来确定贷款额度。
各地房产管理部门、地方金融监管部门要会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制,加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。
当月,深圳建行内部会议也传出关于个人贷款受理和发放的政策文件,其中规定“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”。
根据央行的通知规定来看,不管是当时建行的文件还是深圳这次正式执行三价合一,都是在响应中央。
科普解读
成交价:即实际签约的价格,由买卖双方决定
银行评估价:用于银行审批贷款额度的标准,一般都能评到成交价,个别评不到成交价,个别能评高一些,评估公司结合市场评估而来.(补充:高评高贷的漏洞一般就出现在这个环节)
国土局评估价:官方的评估价格,也就是计税价,目前是市场成交价7成左右。
国土局网签价:也就是过户价。由于网签价格不能低于国土局评估价,因此购房者为了避税,一般按评估价去网签,此情况下评估价基本等于网签价。
网签价也可和实际成交价一致,但购房者为了避免多出的税费,一般都不会申报成实际成交价。(如果网签价和成交价统一,税费要比之前多出4-6成左右)
如今三价合一,在二手房交易中最直接的变化主要是以下两个方面(但两种情况不会同时存在):
*首付增加:如果以国土局计税评估价为标准,即银行贷款按照计税评估价来进行,由于目前还跟不上实际成交价(一般是7成),那么最直接的影响就是首付增加,增加幅度基本在20%左右,也就是首付从3成变成5成。
*税费增加:如果以实际成交价为标准,那么首付没有变化,税费则会增加。再加上国土局每年都会上调评估价,即逐步接近成交价,届时网签价也相应提高,首付增加幅度减小甚至持平。因此更多的影响,应该会体现在税费增加上。
据统计,税费增加一般在40-60%左右。(非普通住宅税费增加更多)
以一套80平方米的普通住宅为例,在对应年限下,应该交的税费,如图所示:
<此处假设总价符合深圳普通住宅标准>
以一套150平方米的非普通住宅为例,在对应年限下,应该交的税费,如图所示:
数据来源:深圳同致诚评估
总而言之,在此政策之下,不管评估价和网签价上调还是下跌,购房成本都会增加,但更大可能会体现在税费增加上。
不过此政策只对二手房有影响,购买新房没有税费转嫁的因素,只有少量契税,因此对新房来说也算“变相利好”。

(你若盛开,蝴蝶自来)
丹柱法律团队主要成员简介:
颜宇丹    广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师,全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师,中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士,律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作,担任法官20余年,获个人三等功二次,曾担任民事审判指导小组组长,2015年6月自法院辞职,辞职前为国家一级法官,主审和参审各类案件5000余件,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验,在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长,在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课,受到普遍的欢迎。
曾俊欣   广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院,曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件,擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务,精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则,以对客户负责、认真办案的理念,获得了客户的普遍好评。
李瑶   江西财经大学法律硕士研究生,曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管,擅长公司法律事务,股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。
禹露    武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务,擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件,民间借贷案件,公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员,深受客户的好评和赞誉!
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