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[房地产金融] 凯辉高德总裁谈子信:中国大部分城市缺乏运营思维

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发表于 2018-6-26 11:01:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 凯辉高德孵化器 于 2018-6-26 11:04 编辑

1月19日到21日,第九届全经联年会(以下简称:全经联)在苏州召开,本届年会主题为“全产业、新经济、联发展”,来自企业、地方政府及高校的400多位嘉宾参加论坛。


全经联一直秉承推动产业和城镇发展的使命,在为期三天的论坛中,与会嘉宾围绕大会主题,就“存量地产”和“协同创新”等分议题展开热烈讨论。就两者间的关系,凯辉高德总裁谈子信发表了《创造存量地产新时代和城市运营的重要性》主题演讲,并首次提出“PIMRIM”(即:城市运营系统)的概念。

“目前,中国存量地产总量达到了100亿平方米,资产价值约为245万亿元,是我国2017年GDP总量的3倍。”谈子信说道。 “PIMRIM”的实质就是着眼城市中价值被低估的物业,通过重新规划设计价值模型,导入最强的产业IP资源,对接金融渠道和运营资源,激活存量地产物业的价值,进而推动城市运营和城市发展。

存量时代下,需提高城市运营能力
经过近30年的高速发展,中国房地产市场正由“增量时代”步入“存量时代”。据相关数据,过去的30年积累存量地产超过400亿平方米,其中250亿平方米是住宅,商业及其它占37.5%。


如此大的存量规模,一方面是由于地方政府对土地交易的过度依赖,致使土地成本越来越高,同时地方政府还存在住宅用地与商业用地不合理分配、限制地产用途、缺乏市场现状分析、用管理思维进行城市运营等问题。另一方面则是地产商急于盈利,大量的存量物业没有得到有效的运营,地产的价值没有被充分挖掘,导致大量的商业物业空置、物业价值下降。两者的“缺位”影响城市景观和经济发展。

巨大的存量地产规模不仅造成上万亿的经济损失,同时使得城市变得萧条和不安。会上,谈子信不禁感叹,“这是中国大部分城市缺乏运营思维导致的。存量时代下,政企等多方都需要提高城市运营能力,承担起应该有的责任。”
城市运营与城市建设、城市管理在概念上有一定的交叉重合,但又有着本质的区别。


市场运营的核心是要提升城市的价值,有IP和核心竞争力。协同创新,提高城市附加值。
面对巨大的存量地产市场,近几年来,国务院、国土资源部以及一、二线核心城市均以“存量规划”为导向颁布土地政策。一方面以去库存为导向,严格限制新增建设用地的增长;另一方面要求盘活存量,鼓励存量用地的转型和改造。


“鼓励存量用地的转型和改造的背后是城市更新的原理,这是城市运营系统的一部分。”谈子信表示。如何盘活存量地产,凯辉高德提出系统的城市运营概念——“PIMRIM”,即通过规划、形象、管理、关系、招商、营销多方协同与创新,激活存量地产,增加城市的附加值。

“协同”即是联合多部门共同完善,“简单来说,就像现在我们建设一个购物中心,购物中心需要一定的人流基础,没有人流就无法得到产业支持和消费支持。这时候就需要导入人流,导入人流又会涉及如何提升城市竞争力的问题,包括城市的人才结构与聚集、城市智库、配套措施建设等。可见,仅仅建立一个购物中心就会覆盖到城市运营中的多个方面,完成这个项目就需要各城市功能的协同合作。”谈子信解释道。

十九大报告中提出,深化供给侧结构性改革,要坚持“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”。针对“去库存”问题,凯辉高德成立了专业的存量项目和城市运营技术服务专家团队,拥有一套系统的地产价值分析模型,能够有效地帮助地方政府和地产开发商解决以地产为核心的城市问题。



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