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任志强:限购像粮票违反宪法 问题根本在制度

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发表于 2011-9-19 17:04:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
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“辟谣”某论坛传播言论  限购像粮票

  【主持人】:您说的每一句话每一个观点都可以说引起地产界的地震。

  【任志强】:那倒不一定。

  【主持人】:有时候您一句话不亚于像一个调控政策出台以后对地产界对百姓产生的影响那么大,打一个比方,很早以前您说过低收入者不要买商品房,后来您也说过和后来的工资收入相比中国30年来房价等于没有涨,您觉得房产的泡沫少还是中国不缺地房价掉不下来的原因主要是因为农民。而您前几天在无锡的一个论坛抛出一句话,9.11我们过中秋团圆,美国是灾难纪念日,但我们中国房地产目前面临的是一场灾难。

  【任志强】:你说错了,11号是9.11美国正在哀悼因为灾难死亡的,但是第二天我们是中秋节,这是一喜一忧两个合并的节日,中国的房地产也是同样。一喜现在的市场并没有出现大幅度的下降,从销售总量来说销售金额来说投资分量来说投资开工总面积来说这个数字都不错。一忧类似于9.11我们还在为中国的政策发愁,因为大家谁也找不准位置,这两个正好是一喜一忧结合在一起。而当时的报道只说了其中的一项,没有说12号是我们中秋节大家欢乐的日子。

  【主持人】:我们的媒体是不会这么报道的。

  【任志强】:大部分的媒体可能都会这么报道,因为这样的话更吸引观众的注意力,但是我们通常会用两面的说法来证明市场已经出现的现象和可能出现的。经历过文化大革命的人大部分愿意用一分为二来看待问题,没经历过文化大革命的人都愿意用文化大革命初期一边倒的方法来看问题,也可能是人们的一种思维习惯,就像跌过跟头的人知道跌跟头是什么滋味,而一路一帆风顺的人可能不知道跌跟头什么滋味一样,很自然。现在看,55岁以上的人或更年长的人记住文化大革命过程中发生的一些问题,大家在重新思考,但是后来的一些人可能不知道那个时候比如说当讨论限购的时候很多人不知道发粮票的时候会是一种什么样的感觉,你有钱但是你没有粮票你吃不了饭你得饿肚子,限购是同样的道理,他认为不会限购,很多人认为限购抑制房价,没有意识到限购是侵犯我们人的权力和对市场经济的破坏。那么这两种之间的差别就是因为年龄和经历的事情产生的差别。

  【主持人】:您觉得限购您是法对的,您觉得限购就像过去的粮票?

  【任志强】:对。限购不但限制了我们的人权,也限制了货币的权力,应该说是违反《宪法》的,对市场经济来说,市场经济最大的特征是自由选择权,如果没有了自由选择权也就是说没有市场经济了,对市场经济的彻底否定。我们也可以看看市场经济国家在处理这个问题的时候怎么处理,我们名义上或者文件上说的是限购为了打压投资和投机,但是香港打压投资和投机的办法是限制你在二次交易时征收重税,我并没有限制你买,买是只有的,但是如果你要投机的时候我可以在你卖的时候限制,比如短期之内炒房给你加税。香港规定是两年,台湾规定是五年,五年也就是说经济周期波动性已经过去了,已经进入下一周期,你不可能说五年以后卖房还认为我是短炒或者投机,已经超过一个周期了。从全世界来看,最长的房地产周期也过了,完全够了,我们中国完全可以采取我不限制你购买,但是我可以限制你在卖的时候加税。我们从法律的角度来理解的话,限购等于说我可以认定你是事先犯罪,过去的说法主观认定你是有罪,有罪推定,就说你不能买菜刀一样,我认为你买菜刀是为了杀人,你家里已经有一把菜刀。但是一个家庭通常有三把五把菜刀,如果你是一个厨师的话能有十把八把的刀,切不同的肉有不同用途的刀,认为你第二把刀一定是杀人所以限制你买第二把刀。其实在你采取商业行动的时候我认为你还是犯罪,你拿刀杀人的时候这个菜刀才变成凶器,如果只是在厨房里面用无论如何不能成为凶器。现在我们的限购,从法律上说就是从有罪推定过来,历史上我们《刑法》就是按有罪把你先抓起来认定你是有罪,然后再审查发现你没有罪把你放了,现在的定名叫犯罪嫌疑人。如果我不发生没查出来就不应该认为我犯罪,所以香港和台湾都采取的是你卖的时候如果在一年半年或者很短期间内卖掉就认为你发生了炒房,你要炒的话加税抑制。我们恰恰相反,现在不准你买,不准你买就会伤害一大堆因为我要用不同的菜刀来切不同的肉或者切不同菜时这些人的需求,就像我们说的很多改善性需求在中间受到抑制,等于我们过去常说的一句话,倒洗澡水把孩子倒了。但是如果用后期的在你短期炒卖二次交易房的时候加税的话可能避免出现这些情况,实际上我们倒洗澡水的时候加了过滤器把孩子兜住,不注意倒水的时候把孩子倒出去。我们现在恰恰采取的是一种事先认定你可能犯罪,所以我不准你买菜刀,这种限购措施实际对市场经济和对中国经济发展都是不利的,因为短期限制完了以后怎么办?

  【主持人】:就像我们知道的任总喜欢抽三五烟是一个习惯,国家调控政策也是一种习惯,国家调控政策违背您刚才所说的规律所说的法律也是一种习惯也是调控的一种习惯。

  【任志强】:我认为不是习惯而是本来我们实行的就是计划经济,邓小平要做的就是打破计划经济,但打破计划经济的时候触动很多人的利益。现在他们又想退回到计划经济就是由于他们要维护他们的利益,管理者很多利益在过去计划经济中是很强大的,因为我计划不经过我批准你什么都做不成,邓小平改革我们可以看看很重要的是放权,把管理者的权利消退,比如各级政府、各种审批消掉砍掉,这样市场发展起来,只要存在各种限定市场是没办法发展的。现在我们这些管理者们又回到了老的传统习惯,你说的习惯是计划经济的习惯,又回去了,这是一种倒退。如果没有市场经济中国不会发展到今天,但是没经历过的人不认为是这样,认为平均分配可以不劳而获,因为我不干活儿也得给我粮食,而干活儿的人也只能得到这些粮食,而干活儿的人这些粮食不够吃,为了保证你不干活儿的权利让不干活儿的人可以吃得很饱,让干活儿的人饿着肚子,所以我们计划经济发展不起来,中国很贫穷。但是打破了以后,计划经济被打破以后,干活儿的人可以多吃,不干活儿的人少吃,因为国家不管了。

   本质上透析限购  房价肯定持续上涨

  【主持人】:您现在认为我们房地产业最应该实行的政策是什么?取消限购吗?

  【任志强】:早就应该取消限购,限购本来就不合理,如果为了防止投机投资的话可以采取其他措施比如加交易税等等,有别的办法来解决,本来也不是很好的办法。如果说高速公路有领导过车临时堵塞一下要交通管制,这个各个国家可能都有,有些国家需要。但不能天天都管制,也不能时时都管制,而且不是国家利益局部利益的时候你也管制,那交通就乱了。比如北京的交通堵塞主要因为特勤太多了,还不是国家利益堵塞,非国家利益和局部利益也要堵塞也要实行交通管制,那交通就没有办法恢复正常。我说这个道理和限购到是一样的,如果是短期短时短地都很好,如果长期的话一定对市场经济非常坏。换句话说,如果WTO能管的事那就变成了贸易保护主义,人家会用WTO的组织来告你。过去发达国家对我们的贸易诉讼是最多,现在发展中国家也对我们有大量的贸易诉讼,就是因为我们用贸易保护主义来限制市场经济。

  【主持人】:您现在不光认为房地产,整个社会政府……

  【任志强】:对。包括利率汇率等等都非市场化,包括行业垄断石油、电信、银行等等,为什么很多国家不承认我们进入WTO以后有市场经济地位,只有少数国家承认,少数国家也可能是因为我们对他们有大量的援助,他们承认我们是市场经济国家,真正市场化的国家几乎没有一个承认我们是市场经济地位,不断用诉讼条款和限制性条款约束,就是因为我们国家没有完全市场化。不是说简单的一个房地产,因为房地产是不可移动产品是国际上通常不管的产品,不是能进入WTO的,没法运输。而其他产品已经证明我们非市场化,在其他问题的非市场化上加上我们房地产非市场和证明这个国家没有进入到一个完全市场化的国家。实际上建立市场经济是党的十四大已经明确提出来,到十五、十六、十七都坚持,实际上我们所做的这些行为已经违反了一些市场化。

  【主持人】:回归吧,我最不喜欢问关于房价的问题,但是作为媒体不得不问。您觉得房价明年的趋势会是什么样的?

  【任志强】:如果说按正常的市场规律来讨论的话,房价肯定是趋于持续上涨的趋势,世界任何一个国家都如此,只有在人口极度减少和经济受到巨大损失的时候才会出现房地产市场下滑。中国其它物价都在上涨的时候,是不是房地产也得消化这些其它物价的上涨过程?同样一百块钱,你的CPI已经连续涨到6点几了,已经第39个月出于高位了,那么它生产房子是不是消化这个CPI,人工成本是不是要提高?我们的PPI更高,高的时候7点多、8点多,我们是不是也得消化?这两者加起来有13%—15%,转化到任何一个商品都会产生同样的涨幅,很正常。不能说我买猪肉的时候一块钱只能买半斤猪肉,但是买别的东西一块钱可以买两斤,没有这个道理。经济出现高速发展,市场出现高通胀的过程中不涨是错的,一定是上涨的,无非涨的快和慢的问题。房价上涨不是最大的矛盾,最大的矛盾是人们的收入上涨是不是快于房价上涨。假如人们的收入快于房价上涨就变成合理性通胀,问题是我们的收入增长速度较慢,国家这几年可以看到财政收入按三年翻一番的速度递增,可是我们个人的人均收入却没有按三年翻一番增长,我们的房价同样没有按照三年翻一番的增长速度,国家在税收体制上存在大量的问题,政府过度把谋求利益放在第一,而对老百姓的减税和其它问题考虑不足。比如说在货币资产变成实物资产转化成买房过程当中,全世界找不到几个国家不免税,而中国是最大的市场中最免税的国家,如果作为社会主义制度来说应该更多的倾向于对社会对居民提供保障,理所当然在这上面首先跟国际接轨。为什么我们油价接轨了,其它很多跟国际接轨,在房子税收问题上不和国际接轨?为什么不计入个人所得税,你本身希望老百姓通过市场化解决住房问题,你收那么多税。现在地价和税收占房价的60%、70%,税收高于所有房地产开发公司的利润,连续十年A股上市公司的报表都可以看,税收都远远大于利润,政府从中间获取太多而不愿意实行减免税。讨论房价上涨的问题首先得问政府到底愿不愿意让老百姓真正用买房的方式实现自己的财产增值,如果你把所有的利润空间压缩掉了,你的政策导向已经是告诉你我不希望你买房,那么老百姓只能在货币贬值的过程当中把全部的资产全放到房产。这么多年可以明显看到,人民币如果在30年以前存的一百块钱现在只能剩五六块钱,损失掉90%多。如果按20年算的话可能损失75%。住房资产20年过程当中增长很多,我们国家允许个人拥有的唯一资产就是住房资产,而所有的其它资产是贬值的,我们再看看大白菜涨了一百倍,大米涨了25—30倍,住房有这么多倍吗?住房顶多10倍,远远低于其它物价的上涨,因为住房资产在增值,而其他资产全是贬值。如果政府不能从根本上解决老百姓的实物收入和首次分配过程中的分配比例的话,那我们很难解决在住房市场上和其它商品市场上让老百姓获得收益的机会。

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 【主持人】:也就是说无论问您房价问题还是限购方面的问题都不是纯粹单独的一个限不限购房价,都是要求政府从根本上从税收体系上从政府体制体系当中调整才能究其根本解决这个问题。

  【任志强】:我们在房地产市场当中产生的问题大部分都不是出现在房地产本身,比如说货币发行超量和房地产本身没有关系,利率问题和房地产本身也没有关系,对所有行业都是一样的,但是利率调整的幅度不够的话就引起通胀,不是房地产本身的问题,最多是贷款利率方面和房地产有关,对社会的贷款问题是不是对其它企业也一样?所以不是房地产本身的问题。猪肉价格上涨和房地产有什么关系?土地资源的问题是你国家控制的问题,不是我们房地产企业的问题。比如英国一平方公里的工业用地要配五平方公里的住宅用地,但是我们现在的工业用地和住宅用地大概是2:1反过来了,根本没有从土地配置上想更多的解决好居住问题,而是想工业发展和GDP的问题,所以工业发展和基础设施占地大概占六成,今年的基础设施大概要占到67%点多,房地产只占30%几,还是扩大了保障性住房用地之后才有这么多土地,没有扩大的时候占比例更低,其它土地除了工业用地还有基础设施还有旅游用地、军事用地还有其它,算算我们在所有建筑用地里面的比例大概只有4%点几,全国用地房地产只用4%点几,住宅只有1.5%,它肯定是不够的,所以没有从供求关系上解决,土地配置与房地产本身有关系吗?没关系。这些大量的问题都发生在房地产之外,而反过来矛盾集中房地产市场。所以要把房地产之外的问题制度上和环境上去解决问题的话,房地产本身是解决不了问题的。

  【主持人】:众多的蝴蝶效应最后反馈在房地产一个点上,房地产也是老百姓最关心的居者有其屋这种思想。

  【任志强】:也不完全是,前几年政府把消费者的欲望提得太高,全国全世界我们看不到任何一个国家会提出对保障性住房禁保,因为被保障人群是变化的,没有一个国家会提出这么一个愚蠢的政策,对所有人都拥有禁保或者两三年之内解决,从来不是排队的过程,排队过程当中有些人变成高收入者不需要保障房或者原来住在房子里面有些人变成高收入者要离开了,总是有一个置换的时间,我们国家出台的政策恨不得今天一天把所有的问题解决,解决不了,这是完全不合逻辑的。比如一个家庭现在双胞胎两个人上大学供不起,可是这两个孩子如果双胞胎大学毕业以后迅速可能变成高收入家庭,因为这两个人都可能拿到高收入,情况发生变化。穷人永远是穷人富人永远是富人,不是这样的,美国用票证的方法,我给你发交易券,一旦发现以后不准发了,现在没有办法,今天你住进去了,明天变成高收入者不搬出来了,因此你永远不够供应,你永远得不断盖楼房,包括经济适用住房,我们查一查过去出现两千多万套经济适用住房大部分被卖掉了,转化成商品房,怎么起到保障作用。换句话说,被卖掉的这部分保障性住房大部分不是属于保障行列的,或者说这些人是我说的穷人你给他了他就卖掉变成富人买商品房,不从根本上解决这些制度性问题,不能从基础来保障问题解决好的话,人们永远把问题积累到这儿,改变不了。

   任志强厉言拷问中国政党、政策

  【主持人】:任总不管您说的房价限购还是保障房全部都是制度,政府的政策各方面,症结归结于此。

  【任志强】:中国的政治就是从政党开始的,换句话说是一个市场的游戏规则,如果市场的游戏规则制订得好,这个比赛就会更好,就像我刚才说桥牌,规则是非常严格的规则透明的规则不会出现吹假哨,有些不是这样,所以一定有假哨其它情况出现。而在桥牌几乎出现不了,很难出现搞个猫腻,打假牌有没有?有,本来能赢的故意出错,这是个别运动员的问题,不是体育制度的问题。但是吹假哨是裁判员的问题,制度上的问题,这两个差别很大,因此题。邓小平实际做的就是制度上进行改革以后才让中国有高速发展,如果不能从制度上解决这些问题,要单纯这些细节解决不了。

  【主持人】:任总,就像您说的,现在房地产的企业恰逢一个政策市,就像昨天晚上上微博上爆出来一条消息,浙江绿城有意向被海航30亿收购。

  【任志强】:那个消息不够不可能被收购,即使收购收购一两个项目。

  【主持人】:我们相信不可能被收购的,南京一个绿城项目十万平米的体量预售价三万这就已经有30个亿,绿城不可能只值30个亿的钱。

  【任志强】:可能是一个项目被收购,或者一个项目公司被收购,把它说成是绿城整个总公司被收购,这个概念是叙述上的概念性错误,我们内行人一看就知道是一个错误。

  【主持人】:在这么一个政策市下这么严峻的房地产市场下,这些房地产企业我们现在应该?

  【任志强】:我们没有觉得这么严峻,至少今年是增长。不管怎么样投资是增长,和08年完全不一样,08年是下降的,我们宏观经济保持8%点几的增长,08年是6%,只是政策的管制适当比以前多了,严格说起来我们的利率没有93年高,比93年差多了,93年存款利率补贴利率到了13%,正常存款以外有13%的保值利率,那时候物价24%的增长,现在是6%点几,比08年8%点几还要低,都不是最严峻,只是因为大家觉得有限购,又是40多个城市限购,660多个城市,不能说已经变成如何如何,还不是这种情况。

  【主持人】:今年据说很多房地产企业转型。

  【任志强】:前几年货币太充足了,拿钱拿得太容易了,突然出现一个有一点紧缩之后出现问题,再往以前数四万亿以前我们每年大概只有三到四万亿的贷款增长,今年不管怎么样还有五六万亿,有可能到七八万亿,仍然比08年以前多的多。我们现在不能说是最紧张的货币政策,不是,利率不是最高的,房地产不管怎么样投资还有33%的增长,销售还有24%的增长,都不能说是最差的,不是。

  【主持人】:银行现在已经对房地产这方面放贷政策拉的非常紧。

  【任志强】:银行紧缩资源重新分配过程中的一个问题,如果准备金率不是提的这么高的话,不会在房地产上出现紧缩,最主要对个人消费信用的下降。企业贷款开发贷款下降的幅度并不大,因为它有一部分转移资金,比如说有几千亿的保障性住房资金转移到房地产市场,如果把它加起来今年我们的开发贷款并不比去年低多少,但是个人贷款是负增长,个人限制条件太多,导致个人这块负增长,这个是银行在货币分配贷款资源时的现象。这个和政府导向有关系,政府说我不愿意你把工厂外贸的基础设施的贷款减掉,那没办法减就减个人,因为实际上是跟国家的利益冲突,当地方政府要求GDP增长更快的时候削减个人的消费贷款,这还是一个制度问题。而美国来说不是这样的,美国个人消费贷款已经接近于GDP总量,我们和GDP的差距12%左右,如果中国政府就和前面说的一次分配一样,把这个颠倒过来希望老百姓更富一些,国家的利益向老百姓的利益倾斜,这种现象就会彻底改变。现在我们不是,我们希望政府拿的越多越好,因此税务局不断提出加这个税加那个税,税收已经很多很多了,我们已经是全世界税负不说倒数第一也差不多倒数第二,可是还在加,这个是非常严重的问题。如果不能从制度改革,我们过去邓小平说简政放权让利,而现在政府是收权加重不让利,正好和邓小平的三项是反的,这个是最大的问题。

  【主持人】:感谢任总百忙之中抽出时间告诉我们为我们讲述桥牌运动,为大家剖析您眼中房产诸多现象、问题的本质,受教很多。今天谢谢任总!






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