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日志:杨廷文:中国房地产未来投资风向标“城镇化”

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发表于 2013-4-16 16:47:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

杨廷文:中国房地产未来投资风向标“城镇化”

中国城镇人口由1978年的1.72亿增加到了2011年底的近7亿,城镇化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%,年增长1个百分点。

城镇化为经济长期高速增长提供了有力保障,但弊端也随之出现。大量的生产要素和资本向城市集中,在推动工业化和城市化的同时,城乡差距越拉越大。至2009年,城乡居民收入差距达到历史最高水平的3.33∶1,之后差距虽有所收敛,至2011年底,城乡居民收入差距仍在3.13∶1。

从动力机制和空间模式两个视角探究过去30年传统城镇化进程,我国城镇化“推进模式”分为七种类型:建立开发区、建设新区和新城、城市扩展、旧城改造、建设中央商务区、乡镇产业化和村庄产业化。上述城镇化“推进模式”的突出特征是政府主导、大范围规划、整体推动、土地的国家或集体所有、空间上有明显的跳跃性、民间社会尚不具备自发推进城镇化的条件等。

这种推进模式充分体现了中国特色的制度创新性及灵活性,但与此同时,政府获得了大部分土地增值收益,并以此撬动大规模的投资活动,激发了强制拆迁等一系列社会矛盾。

因此,传统的城镇化道路已经不再适合我国未来经济发展的需要。新型城镇化战略的提出是我国经济结构矛盾加剧,调整经济结构,扩大内需的必然逻辑结果。新型城镇化,顾名思义,是“深度”城镇化而非“广度”城镇化,是“质量”城镇化而非“规模”城镇化。新型城镇化,不再是行政权力主导下的大范围布点和圈地运动,而理应是一条既遵循市场发展规律,又能够很好地汲取历史教训,且具有一定前瞻性的道路。

以城镇化进程中的融资模式为例。随着我国城镇化进程的加快,传统的融资模式与经济转型要求之间存在一定的冲突,主要体现在:我国城镇化融资缺口较大,财政税收难以满足,土地财政不可持续,地方投融资平台不规范且债务风险较大。新时期我国城镇化融资亟待打破商业银行、地方政府与监管层三者的复杂博弈怪圈,在做好税收、土地和投融资平台等传统模式的同时,稳妥扩大地方债,加快构建公私合营等新模式,做到融资主体多元化、融资模式多样化。

其中最重要一点:给足农民招商权和农宅共同参与市场竞争的抵押权和交易权。唯有这样放开市场化公平竞争,才能够促进更多社会资源从已有拥挤不堪的城市里流到近郊和远郊的广大新型小城镇。

李克强副总理首次提出了“新四化”概念,它是指工业化、信息化、城镇化、农业现代化,是实现我国现代化的基本途径,这“新四化”相互联系、相互促进。

李克强强调,统筹“新四化”发展,需要平衡多方面关系。推进城镇化,核心是人的城镇化,关键是提高城镇化质量,目的是造福百姓和富裕农民。要走集约、节能、生态的新路子,不能人为“造城”,要实现产业发展和城镇建设融合,让农民工逐步融入城镇。

笔者认为:过去农民进城打工参加了人为造城运动,从而使得城越造越大、人越来越多、车越来越堵,假如新型城镇走一条上山下乡“造城”新路,就可以把农民阻截在家乡就地城镇化,从而在提高村落宅基地容积率上有新突破,这样就可以让全国千万个乡村长高长胖变成集约、节能、生态、秀丽文明的新型小城镇。这样的星星小城镇在吸纳疏散大城市居民的贡献之外,还可以获得平抑大城市房价解决好居高不下问题。

2013年,中国改革能否按照:中央农村工作会议强调,要“守住一条底线”,即充分保障农民土地承包经营权,不能限制或者强制农民流转承包土地呢?

中国农村集体土地确权登记发证被认为是围绕保护农民土地权益深化土地制度改革的基础。

2012年底,农村集体土地所有权确权登记发证将全面进入收官阶段,让农民像市民一样拿到属于自己的土地证。截至10月底,全国农村集体土地所有权确权登记颁证率达到86%。天津、海南、安徽、广西等地发证率达到95%以上。

国土资源部副部长王世元说,推进农村土地管理制度改革要求首先明晰土地产权,激活城乡统筹发展的动力源泉,为农村改革发展顺利进行创造基础保障。

中国今后要进一步明确土地承包经营权的物权性质,将土地要素与产业资本、农业企业有效联系起来;进一步完善农村集体土地使用权能,探索农村集体建设用地有偿使用制度,显化土地资产价值。

一旦广大农村“土地资源变资本”的长期愿望变成现实,那么未来聪明的城里人拎着包“上山下乡”支援农村城镇化的人就会越来越多!

中国城镇化已成为今年两会的关注焦点,日前,马来西亚《星报》发表文章题为:《城镇化是中国的关键》。一项新研究显示,中国的城镇化进程能解决其经济发展不平衡的问题,并将在5年内把该国送上一条由国内消费引导的经济发展之路,代替长达30年来依靠投资和出口的增长模式。

麦肯锡公司发布这份研究报告的同时,国际货币基金组织称,尽管金融危机缩小了国际收支全球经济失衡程度,但目前中国国际收支经常账户盈余仍过多,且可能随着世界经济回暖而再度扩大。麦肯锡董事华强森说:“我们认为这是中国经济的转折点,尤其针对未来数十年。世界上只有一种经济发展模式:现代社会是由都市消费驱动,由生产力引导并以服务为导向的。虽然这些在当下的中国不存在,但最关键的是城镇化。”

未来,随着城镇化进一步推进,消费在中国GDP的比重将一改长期下滑的颓势。私人消费会在2025年取代投资成为中国经济最大的组成部分———部分动力源自2012年至2030年间全中国的居民家庭收入年增速持续快于GDP增速。麦肯锡估测,这期间中国家庭消费额会增长到原来的3倍,从户均3万元升至9.2万元。这个变化将从根本上改变中国经济结构。最明显的证明将是城市的繁荣,尤其目前人口少于150万的中小城市,它们将为到2030年间中国城市的GDP贡献40%。届时,中国的城镇化真能解中国经济之围!
匿名  发表于 2013-4-16 16:47:22
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