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日志:杨廷文:中国房控新政到底帮了谁的忙?

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发表于 2013-6-15 06:43:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

杨廷文:中国房控新政到底帮了谁的忙?

对比中国香港、韩国、日本、英国、美国等国家和地区,我们发现征收房产税对房地产市场的影响相对有限。各国主要把房产税作为地方政府的收入来源,而非调节房价的手段。
   
国际经验对比:

香港地区多次用差饷减免和调整物业税税率来平滑房地产市场,但效果有限。香港的房地产税分为差饷、地租和物业税,都是针对物业租金征收的。整体而言,香港房产税具有宽税基、低税率的特征。虽然香港多次使用差饷减免或物业税税率调整来影响房地产市场,但因税负本身不高,其影响效果也有限。

韩国曾用综合房地产税来打击囤地囤房,短期有一定效果,但对房地产长期趋势影响较弱。韩国的房产税分为地方政府征收的土地和住宅物业税,以及归属于中央政府的综合房地产税。物业税实行累进税率,税率较低。综合房产税针对价值较高的土地和住宅物业等,2005年引入,用来打击投资性房地产。短期产生一定效果,但对房地产长期趋势没有太大影响。

英国在上世纪90年代初废除物业税、征收人头税,一定程度导致人们预期房价上涨;但整体影响有限,房地产市场变动更多受其他经济因素影响。英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种。上世纪90年代初期,撒切尔夫人改革时,曾短暂废除对住宅的房产税,而用人头税代替。这一定程度导致了房价上涨预期,但整体影响有限。英国房地产市场上世纪90年代初期的衰退更多是伴随实体经济走弱而发生的。

美国和日本物业税都主要作为地方政府收入来源,很少被用作房地产调控手段。

“限购”、“限价”、“限贷”……近几年来,政府高层一连串的楼市调控政策和措施,给国内房地产行业的投资热带来一剂“退烧药”。然而,在国内投资渠道日趋狭窄、人民币升值以及海外地产价格触底反弹的背景下,很多中国人将目光投向了美国、加拿大和澳大利亚等国家的房地产市场。

来自全美房地产经纪人协会的数据显示,自2011年起,中国来美国购买住房的人数或金额就超越墨西哥和英国,成为仅次于加拿大的第二大美国房地产买家。此前,搜房国际近期发布的《2012中国购房者海外购房趋势报告》显示,美国已成为中国人海外购房的首选国家。

人们不禁要问,中国人为何要争先恐后去国外购房,并把首选地选在了美国?有分析认为,主要有以下三个原因:

一是受国内楼市调控和限购政策等多重因素叠加影响所产生的挤出效应,而这种挤出效应正在空前发酵。国内“史上最严”楼市调控政策和“限购令”,同时督促地方政府出台细则,严格规定同一家庭只能新购一套住房。此外,政府还房贷政策也作了大幅度调整,其按揭比例已由原来的首付20%,提高到40%左右。

二是为了拯救美国房地产业,2012年初美国联邦参议员舒默和李麦克正式向国会提交了“振兴旅游投资签证法案”,根据该议案,对于在美国购房50万美元(合310万人民币)以上的外籍人士给予3年居留签证,3年期满,这些外国居民只要还拥有其购买的房子,其签证即可获延长。观察人士称,这一法案很大程度是针对中国人的。

三是随着越来越多的中国人到美国购房,美国的相关银行、房地产开发商和中介等机构也做了相应准备。包括汇丰和华美在内的几家主要华资银行也可为中国买房人提供按揭。例如一座350万美元(合2170万元人民币)的豪宅,购买者可获得70%的贷款,并且最多可享受2.52%的超低利率优惠。

事实上,不管是美国通过新的移民议案也好,还是美国放宽外国人购房政策也好,中国已有不少早起的“鸟儿”,悄俏地来到美国购房了。由于国内楼市调控政策持续发酵,对打算在国内投资的人士来说,对其购房积极性是个打击。反之,大洋彼岸的美国,却降低门槛争取中国人来美购房和移民。

据有关数据显示,2010年,中国人在美国的房产投资总额为59.4亿美元(合368亿元人民币),2011年总额为73.8亿美元(合457亿元人民币),2012年增至90亿美元(合558亿元人民币),今年将突破100亿美元,预计将达到115亿美元(合713亿人民币),将比2010年翻一番。

分析这些数据,我们会发现,中国打压楼市赶跑了房地产投资客,让他们抱着巨额到美国购房,无意中帮了美国开发商的大忙。过去美国房地产不景气,现在中国人似乎成了“救世主”——疲软多年的美国楼市已开始出现好转的迹象。2012年美国房产销售同比增长6%,这是2006年以来的首次增长。

客观地说,中国实行严厉的楼市调控政策,初衷是要打压房价,但从执行的情况来看,其收效甚微,房价不仅没有下降,反而持续上升。今天(5月2日),中国指数研究院发布的数据显示,继今年前三月百城房价全线飘红后,4月份中国100个重点监测城市房价仍延续涨势,环比第11个月连续上涨。

由于中国人投资国内楼市机会的希望破灭后,他们只好把眼光放在了美国房地产市场。虽然一些人不赞同这一观点,但有一点却是无法否定的——资本一向是要追求利润最大化的,对于掌握资本的人来说,那里有投资赚钱的机会,他们就会奔向那里。

众所周知,改革开放以来,中国一直都在努力于发展经济,同时也让一部分人富裕起来。但如今这些富裕的中国人,由于受楼市政策的影响,带着大笔财富离开中国,前往美国购房置业。用一句话来形容,这好比在丰收季节到来的时候,我们却发现水果都到了别人的篮子里。想到这一点,我们不禁感到一种悲哀。
发表于 2013-6-15 06:43:29 | 显示全部楼层
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发表于 2013-6-18 06:49:49 | 显示全部楼层
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