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日志:杨廷文:中国房价为何不断攀升?

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发表于 2013-11-22 13:21:02 | 显示全部楼层 |阅读模式


杨廷文:中国房价为何不断攀升?



有这样一群人,他们一般受过良好教育,具有较强的职业能力及相应的家庭消费能力;他们有一定的闲暇,追求生活质量。他们中很多人生于7080初,即将步入中年,正肩负养子养老的家庭重任;他们急切渴望财务自由,却时常备感到投资无门的理财困惑。他们是当代社会的中流砥柱——中产阶级,却承受高房价带来的生存压力。被高房价“绑架”的中产阶级,他们的购房梦如何圆?



一边是各大城市房价的高烧不退,一边是部分中小城市楼市的寒意阵阵,当前中国房地产市场出现了明显的分化迹象,三线城市积聚的楼市风险不容小觑。



国家统计局日前公布前十月70个大中城市房价。同比来看,除温州外,其余城市全部上涨。其中,21个城市房价涨幅高于10%



笔者认为,这种“火爆”只存在于一二线城市,许多三线城市今年下半年量价齐跌,行业正在迎来大拐点,未来的有效刚需严重小于供应量,房价不会再疯涨。



根据统计局数据测算得出,10月一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.85%0.64%0.57%。全年一线城市房价的环比平均涨幅均“高高在上”,远远超越二三线城市的平均涨幅,同时,二线城市房价的环比平均涨幅则一直略高于三线城市。



笔者认为,目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。三四线城市热衷于建新城,房子一建就一大堆,但是各种配套跟进很慢,人口导入也比较慢,这就造成短期楼市库存消化困难。



三线城市与一二线城市最大的不同在于缺少外来的高端购买力,加上土地大量上市的原因,三线城市普遍存在商品房库存量大的现象。



由于存量大,今年该三线城市的地产商也常常大打价格战。



当前部分中小城市楼市遇冷的主要原因在于其楼市客群主要来源于当地,前几年市场火热加速了房企的大规模开发,为后期市场供过于求埋下了隐患。



据监测的20个城市中,截至10月底,一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2748万、2760万和2251万平方米,同比增长分别为-9.2%-3.6%17.4%



笔者认为,一二线城市去年“金九银十”预期落空,库存积压,而今年楼市升温,去库存化效果不错,特别是南京、福州、厦门等城市甚至存在库存严重不足的风险。而三线城市库存则出现了较大的同比增幅,未来这些城市库存增长的态势仍有可能持续。三线城市的楼市风险远高于一二线城市。



据推测,陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界位列城市房地产发展风险前十位;上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。



笔者认为,风险排在前50位的基本上都是三线城市,有个别二线城市。在发展前景前50位的城市当中,以一二线城市为主,三线城市的数量比较少,即使有,也是东部较发达的一些地级市。



从供求角度来衡量,从一线城市到三线城市,供求风险呈现出扩大的趋势。



一线城市经济发展水平较高,对人口的吸附能力较强,较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看,由于一线城市较高的人口密度,导致土地相对稀缺,人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后,长期供不应求的局面难以打破。



二线城市相对较好的经济发展水平和市政建设,亦吸引了充足的常住人口,因而长期来看,刚性和改善性需求大,房地产市场比较稳定,未来前景可期,市场风险也较小。但是近年来部分地方政府对城市建成区建设力度的加大,使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象,这也使得部分二线城市短期供求风险开始显现。



而三线城市,大多数是外来务工人口占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,使得市内对新增住房的需求相对较小。另外,经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应的较为充裕,更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜,因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,整体风险较高。



很多房企原来去三线城市做开发,但不少被套住了,最终还是认定在一线城市和少数二线城市开发是相对安全的,所以都回来了,导致今年一线城市和少数二线城市的土地市场非常热。



在三线城市房地产风险开始积聚的同时,也有开发商反映迅猛增长的开发成本将开发商的利润压到了盈亏临界点,如果土地财政不解决,三线城市的房地产问题是不可能解决的。



各地的土地成本加各项规费,占据了开发成本的一半以上。涉及房地产的收费部门有20家左右,收费项目达50多个,立项、环评、审图、日照分析、人防、地震评价、氡气检测、气象防雷等无所不包。



服务就收费,没钱收的就推诿。房地产就是唐僧肉,哪个部门都来吃一口。



例如规划局按照每平方米1~1.2元的标准征收规划服务费、放线费,气象局按照每平方米0.2元的标准征收气象检测费、气象审核费,经信委散装办按照每平方米2元的标准征收“水泥扶散费”,建设局征收“施工图设计审查费”、房管局征收“商品房销售代办费”、“网络服务费”等,供电局征收“电力配套费”。此外,还包括若干有资质的中介单位的审核收费。

在前述的成本结构中,土地成本约占26%~36%,各项税收约占12%,各种规费占20%左右(含供电、供水、供气等费用),建筑安装成本和绿化成本占30%36%,财务成本占3%,剩余部分是维系公司正常运转的销售费用和管理费用。



事实上,在简政放权的思路下,行政审批收费开始减少,但往往是工本费之类的小费用。房地产开发需要经过的审批部门众多,必然造成审批流程缓慢。而每拖延一天,往往意味着房地产开发商要增加几十万元的财务成本,这都会反映进房价中。



笔者认为,土地成本的上升是硬性的,行政审批周期长,人工费、材料费上涨,销售缓慢等因素,均增加了成本,但下游的房价却难以再涨了。



由于上下游的挤压,三线城市房地产行业正在被驱赶到盈亏拐点,一旦越过由盈到亏的分界线,将会引发全行业的震荡。



笔者认为,三线城市面临的情况跟一线城市截然不同,各级政府制定政策不能一刀切。希望简化行政审批程序、降低收费、还权于民;放开刚需二套房贷款政策,激活二手房市场;鼓励节能环保、提高生活质量的商品房投资等。



中产阶级买房更需要有精明的理财头脑。房贷者最常用的还款方式为“等额本金”、“等额本息”。就这两种方式而言,或许房贷者已习惯使用“等额本息”还款。但是,“等额本金”的还款方式则更为适合房贷者在多金融政策的市场环境中使用,虽然最初还贷时借款人会感觉到每月的负担较重,但随着归还的本金增多,利息支出也就会相对减少,最终还贷压力会减轻很多。



此外,中产阶级买房尽量利用公积金贷款,因为公积金贷款房贷首付少、利息低,是难得的“秀外惠中”贷款产品。



随着楼价不断的上涨,尤其是一线城市楼价上涨的幅度增大,不少中等收入者叫苦不迭。北、上、广、深四大一线城市当中有60%的中等收入群体是买不起房的。笔者建议是时候建立健全的、多层次的购房体系。比如对于占有市场份额20%的高端人群来说,应该完全放开其购买行为,不受价格限制。而对于60%的中等收入者来说,政府必须建立类似深圳“安全型商品房”销售给他们。所谓的“安全型商品房”,是指地价和楼价都只有同一地段其他商品房的50%~70%,这种特殊的商品房必须限户型、限价格、限购买人群,甚至只规定一户人家一生只能购买一套。此外,对于剩余的20%的低端人群来说,政府就要提供无产权的公共住房,让他们去花比市价更低的价格租房。



笔者认为,一旦建立了健全的购房市场体系,就可以采取财政和货币手段调节市场,限购政策就可以逐步退出市场。

发表于 2013-11-22 13:21:04 | 显示全部楼层
其他资源一直向一二线城市倾斜,人口也一直往一二线城市涌,相当于从三四线城市向一线城市抽血,导致一二线城市血压高,三四线城市血压低。高也危险,低也危险。
发表于 2013-11-24 20:28:39 | 显示全部楼层
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发表于 2013-11-25 06:44:43 | 显示全部楼层
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