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日志:杨廷文:降价走量是上策 抓现回款是王道

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发表于 2014-7-3 07:09:51 | 显示全部楼层 |阅读模式


杨廷文:降价走量是上策 抓现回款是王道



今年上半年,房地产行业整体增速下降,少数指标出现负增长,行业进入调整期已成为业内共识。

  笔者预计,整个行业以及多数城市房地产市场至少在年内将是一个反复筑底的过程,房地产短周期调整的时间或长于上两轮,房企降价走量是上策。

  笔者认为,从同比、环比来看,上半年房地产行业各项指标增速加速下滑,跌幅逐月扩大,市场进入调整的大势已经确立。

  国家统计局公布的数据显示,全国房地产开发投资增速持续下滑,前5月,全国房地产开发投资同比名义增长14.7%,增速较去年回落了6个百分点。即使在2008年该增速都保持在20%的高位,在2011年下半年虽然市场调整,但整体房地产投资增幅依然在20%以上,很少见低于15%14%的数据刷新了最低纪录。

  结合新开工面积来看,前5月,全国房地产新开工面积同比下跌18.6%,增速降至2008年低谷,市场回落的态势更为明显。

  从销售指标看,上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长,且降幅存在继续扩大的趋势。

  笔者认为,开发投资增速大幅下滑,主要是受困于市场信心的不足,尤其是新开工面积重新进入负增长,意味着企业投资热情的大幅降温,市场销售持续不畅将导致未来几个月开发投资指标继续处于低位。而商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度,暗示价格深度调整的步伐已经明显加快,并将会成为主角。

  数据显示,15月份,全国商品房成交均价同比下降0.7%,房价开始出现微幅下降。5月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%,是20126月份以来首次由涨转跌。

  与此同时,全国土地市场整体低迷,受楼市观望情绪的影响,目前企业的销售表现不佳,去化不理想,在拿地与去存货之间,去存货成为房企首要任务,拿地意愿不强烈。

  数据显示,前5月,全国房地产企业土地购置面积同比下降6%,是2004年至今11年间的同期第二低,仅高于2009年同期。

  当前业内对于行业进入调整期已经基本达成共识,下半年行业走势如何、何时走出调整期备受关注。

  对此,笔者认为,目前成交量、房价尚处在不断下行探底的阶段,如无外力作用,短期不可能出现根本性逆转,但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行,而是一种阴跌震荡式的回调。

  调整何时结束,很大程度上取决于房价调整的深度和广度,只有房价跌到底部位置才能刺激成交的回升。

  不过,从最近几月城市项目降价表现来看,近半数的降价并没有带来成交量的回升,究其原因主要是:多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段,降价力度有限,多以特价房或者暗折的面目示人,购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位,城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌,仍然保持观望。

  笔者预计,要等未来一些新上市项目价格回调到位之后,市场才有可能出现所谓的“筑底成功”。从时间上来看,今年行业调整至少将持续到年底,年内都将是一个反复筑底的过程。以往的经验表明,调整期基本在612个月,最长不超过15个月。在没有外力干预的情况下,一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束,部分二、三线城市将会是中期调整,尤其是供求严重失衡的“问题城市”。如果货币放松,则更短。

  笔者认为,房地产市场的变化规律是量在价先。从短周期来看,今年5月是23个月以来70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌,房价环比下跌的城市数量也首次超过上涨城市,所以,5月份出现了短周期性质的房价“小拐点”。

  笔者认为,这轮去库存的时间会拉长,房地产短周期调整的时间会长于上两轮,房价下跌的时间估计超过8个月,但房价跌幅仍不会太大,绝非崩盘节奏,70个大中城市平均房价同比跌幅的最大值估计为5%左右,但部分城市的部分楼盘会出现15%左右的打折幅度。由于房价变化滞后于成交量,近几个月少数城市已经出现了价格打九折、八折,甚至七折的楼盘。

  对于下半年的政策预期,笔者预计,下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下,通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾,持续“微刺激”将是中央政府调控的策略。

  同时,在土地出让收入、房地产税收减少的情况下,笔者认为,迫于财政压力,预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则,尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后,出台多样化的调整政策的可能性加大,包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等,出台的进程将会加快、力度也将更大。

  面对整个行业进入新的大整合时期,笔者给房企几点建议:房企应适当增加刚需和首改产品的入市力度,抓住下半年窗口期,加快消化区域刚需需求;降价走量是上策,抓现金是王道;财务稳健房企四季度或迎较佳拿地时机;提高股权融资比例,关注境内外资本市场机会。

发表于 2014-7-3 07:09:53 | 显示全部楼层
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